Rechtsgrundlage

Die Existenz der Wohnungseigentümergemeinschaft beruht auf dem Wohneigentumsgesetz (WEG). Die interne Organisation wird bestimmt durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Eigentümer verbindlich, weil sie grundbuchrechtlich verankert und damit mit dem Wohnungseigentum dinglich verknüpft ist. 

Teilungserklärung (TE)

Unsere Teilungserklärung konstituiert das Sondereigentum an Wohnungen, Teileigentum an Tiefagragenstellplätzen sowie den Sondernutzungsrechten an PKW-Stellpläten im Außenbereich und den Gärten. 

Gemeinschaftsordnung (GO)

Die Besonderheit unserer Wohneigentümergemeinschaft liegt in der Größe und Struktur über mehren Häuser und der Tiefgarage hinweg. Dem Wunsch nach gruppenbezogener Gerechtigkeit entsprechend, wurden in der Gemeinschaftsordnung differenzierte Rechte für einzelne Gruppen vorgesehen. 

Gesamtgemeinschaft vs. Untergemeinschaften

 

 

Gesamtgemeinschaft - GO 4. a) a)

Die Gesamtgemeinschaft ist zuständig für alle Angelegenheiten, die sämtliche Wohnungseigentümer betreffen oder deren Auswirkungen sich nicht eindeutig einer der vorstehend genannten Untergemeinschaften zuordnen lassen. Hierzu gehören insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Ganzen, übergreifende bauliche Maßnahmen, wirtschaftliche Planung sowie alle Beschlussfassungen, die das Gesamtobjekt oder mehrere Untergemeinschaften gleichzeitig betreffen. Die Gesamtgemeinschaft ist räumlich durch die rot umrandeten Grundstücksgernzen definiert. 

Untergemeinschaften - GO 4. b)

Es werden Untereigentümergemeinschaften für die Häuser A, B, C, D, E, F, G, H, J, K, L und M gebildet. Diese Untergemeinschaften sind zuständig für alle Angelegenheiten, die das jeweilige Haus betreffen, soweit diese das dortige Sondereigentum und das damit verbundene gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum berühren. Sie sind intern hausbezogen soweit die Belange der Gesamtgemeinschaft nicht berührt und gestört werden.

Tiefgarage - GO 4. c)
Für die Tiefgarage wird auch eine Untereigentümergemeinschaft gebildet. Die Untereigentümerversammlung Tiefgarage ist entsprechend zuständig für alle Angelegenheiten der Tiefgarage, einschließlich Zufahrt und Abfahrt ab Grundstücksgrenze sowie aller technischen Einrichtungen der Tiefgarage.

Untereigentümerversammlungen - GO 4. b)

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt das für die Untergemeinschaften auch Untereigentümerversammlungen, zur Regelung der rechtlich zulässigen Belange, möglich sind. 

Instandhaltungsrücklage - GO 3. a)

Für die Untergemeinschaften sollen auch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden.

Vereinbarkeit mit dem Leitbild des Wohneigentumsgesetz (WEG)

 

Untergemeinschaften sollen theoretisch maßgeschneiderte Lösungen für große Anlagen, unterschiedliche Gebäudetypen oder stark differierende Interessen sein. 

 

Das gesetzliche Leitbild einer einheitlichen Gemeinschaft wird durch Unterversammlungen aber de facto aufgebrochen. Dies führt zu einer Aushöhlung der Einheit der Verbandsstruktur, da parallele Gremien mit eigener Verwaltungskompetenz entstehen können.  

Systematisch ist das problematisch, aber nach Bundesgerichtshof (BGH) noch zulässig, solange keine echte Teilgemeinschaft mit eigenständiger Verwaltungshoheit entsteht. Je stärker die Untergemeinschaften autonom handeln, desto eher kippt die Konstruktion in Richtung Unzulässigkeit. Grenzbereich zur Unwirksamkeit, wenn die Untergemeinschaften zu eigenständig agieren.

 

Abgrenzungsprobleme können zu Anfechtungsrisiken und Kompetenzkonflikten fürhen:

• Wo endet die hausbezogene Zuständigkeit?
• Was ist bei Maßnahmen, die mehrere Häuser betreffen (z. B. Leitungen, Außenwände, Steigstränge)?
• Wie wird entschieden, wenn eine Maßnahme mehrere Untergemeinschaften gleichzeitig betrifft?

Untergemeinschaften fördern:

• die Fragmentierung der Eigentümerstruktur
• die divergierende Interessenlagen
• Unterschiedliche Kostenbelastungen
• Konflikte zwischen Untergruppen

Rechtsschutz- und Verwaltungsprobleme:

• Die Verwaltung muss Zuständigkeiten korrekt umsetzen – ein extrem fehleranfälliges Aufgabenfeld.
• Durch falsche Zuordnung können Beschlüsse anfechtbar oder nichtig sein.
• Die Haftung des Verwalters steigt enorm.
• Eigentümer müssen dies Systematik auch erkennen und danach handeln.
  

Arbeitsaufwand

• Der Verwaltungs- und Arbeitsaufwand steigt in allen Bereichen und mit jeder Untergemeinschaft enorm an.

FAZIT

 

Diese Untergliederung steht dem Grundsatz des Wohnungseigentumsgesetzes, das von einer einheitlichen Gesamtgemeinschaft ausgeht, grundsätzlich entgegen. Gleichwohl hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine solche Ausgestaltung als rechtlich zulässig bestätigt.

 

Durch Untergemeinschaften entsteht eine Spaltung der Gesamtgemeinschaft – etwas, das das Wohneigentumsgesetz (WEG) systematisch gerade verhindern möchte. Die Untereigentümerversammlungen sind nach heutiger Rechtslage zulässig, bewegen sich jedoch am Rand des rechtlich Zulässigen und führen zu erheblichen praktischen und dogmatischen Problemen.

 

Sie sind ein Beispiel für richterliche Rechtsfortbildung, die das gesetzliche Leitbild einer einheitlichen Gemeinschaft strukturell unterläuft und langfristig zu Konflikten und Rechtsunsicherheit führt.

Um eine friedliche und wirtschaftlich vorteilhafte Entwicklung der Immobilien zu gewährleisten, ist es entscheidend, dass sich alle Eigentümer der Chancen und Risiken bewusst sind und am Erfolg der Wohneigentümergemeinschaft mitwirken.